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Primopierre - Avis sur la SCPI

lisa

Bonjour,

J’ai vu que la SCPI de Bureau Primopierre a décidé de stopper la variabilité de son capital. Pour ceux qui suivent cette SCPI, je me pose plusieurs questions. Commençons par confirmer cette information ?

FredPatr

Bonjour Lisa,

Oui, l’information est bien confirmée.
J’ai moi-même pris le temps de vérifier, et la décision de mettre fin à la variabilité du capital de la SCPI Primopierre ressort clairement des documents réglementaires récents https://portail-scpi.fr/scpi/primopierre/

Les éléments publiés sur Portail-SCPI.fr, juste après le Conseil Général de la société de gestion qui s’est tenu le 07/01/2026, vont tous dans le même sens (résolutions, communications officielles, mises à jour réglementaires). Il ne s’agit donc pas d’une rumeur ou d’une interprétation, mais bien d’une décision actée et documentée.

C’est une évolution importante, qui soulève légitimement des questions pour les associés et les observateurs de cette SCPI

lisa

Alors pour nous, souscripteurs ou futurs souscripteurs, qu’est-ce que cette SCPI change vraiment au jour le jour ?

JulieR

lisa Le passage à un capital fixe a des conséquences concrètes pour les associés.
Il n’y a plus de souscriptions ni de rachats automatiques : les sorties se font désormais uniquement via le marché secondaire, par confrontation entre acheteurs et vendeurs. La liquidité devient donc plus limitée et le prix peut s’écarter de la valeur théorique en fonction de l’offre et de la demande

Cette décision vise surtout à stabiliser la SCPI dans un contexte de marché des bureaux tendu, mais elle change clairement l’expérience des associés, notamment pour ceux qui envisagent une sortie à court ou moyen terme.

MarcDuNord

En janvier on spéculait sur la confrontation des ordres. Elle a eu lieu depuis, avec des chiffres qu'on peut enfin regarder.

La première confrontation a eu lieu le 26 mars 2026. Le prix de référence avant suspension était de 115 € (prix de souscription au 01/01/2026). Lors de la confrontation du 30 juillet 2026, le prix acheteur est ressorti à 42,51 €, avec des volumes en nette hausse (bulletin trimestriel T2 2026, Praemia REIM). Mi-septembre, les cotations suivies par SCPI-Lab tournent autour de 39,5 €. Soit à peu près les deux tiers de la valeur perdus en six mois de marché libre.

@JulieR tu écrivais que la décision visait « surtout à stabiliser la SCPI ». Je ne suis pas d'accord, et pas pour des raisons de forme. Le capital fixe n'a rien stabilisé du tout : il a simplement supprimé le prix administré. Tant que le retrait fonctionnait, la file d'attente absorbait le décalage — 2 190 372 parts en attente fin 2025, environ 11,6 % des parts émises. En supprimant le guichet, on a transféré ce décalage dans le prix, et le prix a dit ce que la file disait déjà.

Ce qui me frappe, c'est que même la valeur comptable n'a pas tenu. Valeur de réalisation à 78,45 € fin 2025, valeur de reconstitution à 91,95 €, mais la reconstitution 2026 est déjà retombée à 81,75 € (−11,09 % sur le seul premier semestre). Le marché autour de 40 € ne cote donc pas seulement une décote de liquidité, il anticipe la suite des expertises. Avec un TOF ASPIM de 81,70 % au T2 2026 et un taux d'occupation en exploitation effective de 73,30 %, plus un ratio d'engagement remonté à 41,3 %, difficile de lui donner tort.

Une nuance quand même, et elle compte pour quelqu'un qui regarde aujourd'hui : à 40 € la part, une distribution prévisionnelle de 4,00 €/part pour 2026 fait un rendement autour de 10 % sur le prix d'entrée. Ce n'est pas une affaire pour autant — la distribution n'est pas garantie, et les cessions à venir sur du bureau de première couronne se feront à des prix qu'on ne connaît pas. Mais acheteur et vendeur ne sont plus du tout dans la même équation, ce qui n'était jamais le cas avant.

@lisa si tu es encore là : tu étais sortie ou restée ?

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